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小产权房买卖合同有效的解释

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2014-03-17

为了保障农民跟城市居民平等的房屋所有权,促进城乡一体化,解决因为土地垄断而导致的房价虚高和城市居民买房难问题,同样必须将符合合同有效一般要件的小产权房买卖合同解释为有效。下面我们来聊聊小产权房买卖合同。

小产权房买卖合同范本

出卖人(甲方):_______身份证号码:_______

买受人(乙方):_______身份证号码:_______

甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

一、甲方自愿将其村证房位于_______市___________区_______________________________________的房屋(建筑面积_________平方米)以人民币_______仟_______佰_______拾_______万_______仟_______佰_______拾_______元整(¥________ 元)的价款出售给乙方。(含地下室_______号_______平方米)

二、乙方支付甲方合同保证定金壹万元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

三、本合同签定时,甲乙双方都不具备过户条件。等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,土地出让金等由乙方负担。其他税费按有关法律规定负担。乙方一次性将房款交付甲方。

四、本合同签订后,甲方对----------------------------------------的房屋使用、*、出租、担保、抵押、买卖、占有等权利一并转让给乙方。

五、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

六、违约责任

1、甲方应当于_______年_______月_______日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过____五___个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币___四万______元。

2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过___五____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

七、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

1、提交______________________________________仲裁委员会仲裁。

2、依法向------------------------------------区人民法院起诉。

八、其他约定九、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。十、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

甲方:_______ 乙方:_______

_______年_______月_______日 _______年_______月_______日

见证人:_______

_______年_______月_______日

_______年_______月_______日 _______年_______月_______日

小产权房买卖,法院按合同无效要求买方退房,又按合同有效要求农民赔偿,这是自相矛盾的。这种做法尊重了政府的政策,尊重了舆论的呼吁,就是没有尊重法律和法理;其结果只能是让人们无所适从,进一步导致法律秩序的混乱。

应当承认,在现行法律框架下禁止农民的宅基地使用权对外转让是有一定道理的。因为农民的宅基地使用权具有无期限的特征,一旦农民的某处宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员,集体对这块土地的所有权将受到外来购买者永远使用的限制,从而变成一种没有内容的空洞的所有权,这在法理上也是无法自圆其说的。

摆脱这种困境的*彻底的方法,是由国家以合理的价格收购全部集体土地,实现全部土地的国有化,把所谓集体经济组织改造成有限责任公司,终结不伦不类的集体所有制。

第2种办法,是将农户的宅基地使用权、农村建设用地使用权像国有建设用地使用权那样变成一种有期限的物权,建立统一的建设用地使用权制度。但是建立统一的、有期限的建设用地使用权制度是立法机关的事,考虑到确认现行物权种类的物权法刚刚通过,建立统一的建设用地使用权制度恐怕是很遥远的事。

不过现行法律框架下并非没有将小产权房买卖合同解释为有效的余地。房屋买卖与宅基地使用权买卖毕竟是两回事,并且没有任何一条法律限制农民的房屋所有权。

土地管理法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”,宅基地使用权的出租至少在字面上是为法律所禁止的。又房屋买卖合同既然没有约定交纳土地租金,认定外来购买者的房屋所有权建立在土地承租权之上显然对买受人有失公平。除非土地管理法第六十三条将来被修改,并且房屋买卖合同中有支付地租的条款,否则农民的房屋所有权就不能建立在宅基地租赁权上。

一个合同能够解释为有效也能够解释为无效的情形下,应当解释为有效。这是合同解释的原则之一。既然法律并没有限制农村房屋买卖,而房屋又不得不建立在土地所有权或土地使用权上;那么一个比较合理的解释是:农民在签订房屋买卖合同的时候,已经默许房屋买受人在房屋的安全使用年限内有使用土地的权利,也就是默许给房屋买受人设立一种与房屋共命运的“次土地使用权”。小产权房买卖合同履行,“次土地使用权”作为房屋所有权的从权利也随之设立。由于农户的宅基地使用权是无期限的,而外来购买者的“次土地使用权”是有期限的(未定期限,以房屋无须重建就能安全使用的期限为期限),因此农户的宅基地使用权并未消灭,从而不构成土地管理法第六十三条所谓“转让”。

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