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房贷怎么计算 房贷计算方法是怎样的

来源:吉屋网综合整理   发布时间:2014-03-24

房贷的参与方,包括提供信贷资金的商业银行、最终购置房产的购房人,以及房产的业主(包括开发商/二手房的业主),在申请贷款时,还需要有评估公司、房屋抵押担保公司的参与。那么,房贷计算方法是怎样的呢?吉屋小编为您介绍如下:

一 住房贷款两种还款方式及计算公式

1、等额本息还款法,在偿还初期利息支出较大,本金最少,以后利息支付逐步减少,本金逐步增加,但每月以相等的额度偿还金额(本+息)。它比较适合收入低且积蓄少的年轻人,因月供压力小不会降低生活质量。公式为:

每月还款额=贷款本金*月利率*(1+月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)

上面公式中,全是固定的数,所以还款额度是固定的,我们把公式改造一下:

每月还款额=贷款本金*月利率+贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)

其中:我们称‘贷款本金*月利率’为月付利息,称‘贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)’为月付本金。两者相加的和为每月还款额,我们也称其为本息合计(一个月的);利息总计=总还款月数*本息合计-贷款本金,也就是你支出的全部利息。“^”表示指数,在Excel中使用power表示,在c中使用pow表示,需要头文件 #include 。

2、等额本金还款法,指每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本息逐月递减,每月偿还金额(本+息)逐渐减少。总共偿还的利息比等额本息法要少。适合收入高且有一定积蓄的中年人。公式为:

每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)*月利率

其中: 累计已还款本金=贷款本金/总还款月数*已还款月数

上面公式中,已还款月数是变化的数,所以每月还款额度是变化的,我们把公式改造一下就成为:

每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金*月利率-贷款本金/总还款月数*月利率*已还款月数)

其中:贷款本金/总还款月数,我们称其为月应还本金,是一个固定的值;贷款本金*月利率,我们称其为首月应付利息,是一个固定的值;贷款本金/总还款月数*月利率=月付本金*月利率,我们称其为利差,是一个固定的值;首月应付利息-利差*已还款月数,就是当月要还的利息,它是一个变数即:第X月应付利息=首月应付利息-利差*(X-1);应付利息总额=全部月数的月应付利息总和,就是你支出的全部利息。

二 两种还款方式举例

本表以本金10000元为例的公积金贷款,现行利率是,五年以下(含五年)年利率4.14%(月利率3.45‰),五年以上年利率4.59%(月利率3.825‰)

注:商业代款和公积金贷款是依利率不同来计算的。

等额本息还款表1

我们假设,F2单元格为本金10000元,F4为月利率0.00345,F6为月利率0.003825元,则B3单元格输入公式月付本金=$F$2*IF($A3<=5,$F$4,$F$6)/(POWER(1+IF($A3<=5,$F$4,$F$6),$A3*12)-1)。C3单元格输入公式为月付利息=$F$2*IF($A3<=5,$F$4,$F$6),D3单元格输入公式本息合计 =B3+C3,E3单元格输入公式利息总计=D3*A3*12-$F$2,就是对应2年贷款的还款方式。2到5行对应的,先选择B3到E3,然后拖动E3的黑点,到E6松手即可。

其中B6单元格,5年 5*12=60月的月付本金,10000*0.00345/((1+0.00345)^(5*12)-1)=150.3,C6列月付利息=10000*0.00345=34.5,D6列为一个月的本息合计=B6+C6=184.8,E6列为利息总计=D6*5*12-10000=1087.86。

从上表中知,贷款10000元,5年还,每月固定还款184.8元。

等额本金还款表2

我们仍然假设,F2单元格为本金10000元,F4为月利率0.00345,F8为月利率0.003825,则B3单元格输入公式月应还本金=$F$2/(A3*12)。C3单元格输入公式为首月应付利息=$F$2*IF($A3<=5,$F$4,$F$6) 。D3单元格应付利息总额,需要另外Excel表格计算见下面表3,或其它方式计算,参见后面程序。E3单元格输入公式利差=$F$2/(A3*12)*IF($A3<=5,$F$4,$F$6) 。

其中B6单元格,5年 5*12=60月的月应还本金,10000/(5*12)=166.67,C6首月应付利息10000*0.00345=34.5。D6列为应付利息总额,即全部月利息的和需要其它语言或者Excel表完成(见下面表3)循环累加。E6列为利差10000/(5*12)*0.00345=0.575,保留两位小数为0.58。

从上表中知,贷款10000元,5年60月来还:

第1月还款166.67+34.5=201.17元。

第2月还款166.67+34.5-0.575*(2-1)=200.595元。

第3月还款166.67+34.5-0.575*(3-1)=200.02元。

……

第60月还款166.67+34.5-0.575*(60-1)=167.245元。

60月全部还款加起来-10000本金=1052.25是全部利息。

显而易见,1088-1052.25=35.75,1万元本金5年还,等额本息比等额本金

多支付利息35.75元。

等额本金还款表3 应付利息总额计算

在H2单元格内输入公式月利息=$C$6-$E$6*(G2-1),参见表2可知,C6、E6分别是5年期的首月应付利息和利差,本表的G列是月份,所以算出是月利息。

在I2单元格内输入公式月还款=$B$6+H2,参见表2可知,B6单元格是5年期的月应还本金,所以与本表的H2相加就是月还款。

G2到G61是月份等差,而H2到H61,I2到I61要固定引用表2的单元格,所以上述公式中,都加固定引用符号$号。选择G2、H2、I2,鼠标点按I2的黑点,直到I61松手即可。你每月的还款就按I2到I61数值即可。在任意没有使用的单元格内,比如J2输入=SUM(H2:H61)就是10000元,5年还的总利息。把其数值手工写入表2的D2单元格即可,其余类推。

注意,如果行数很多,可以先选择G2,然后翻页直到看见G61,按下shift键再点选择G61,就全部选中G2到G61单元格,然后从Excel菜单上,编辑-填充-序列,在序列产生在处选择列,在类型处选择自动填充,按确定即可。

如果贷款5万元,以上项目全部乘以5=50000/10000即可。

比如第1月还款5*201.17=1005.85元。

第60月还款5*167.245=836.225元。

全部利息5*1052.25=5261.25元。

贷款公式主要有两种,它们分别叫做等额本息贷款计算公式和等额本金贷款计算公式。

1、等额本息的公式

每月还本付息额=贷款本金×月利率+贷款本金×月利率÷【(1+月利率) -1】

2、等额本金的公式

每月还本付息额=贷款本金÷总月数+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

3、两个公式的较大不同

在于计算利息的方式不同。前者采用的是复合方式计算利息(即本金和利息都要产生利息),后者采用简单方式计算利息(即只有本金产生利息)。这样,在其它贷款条件相同的情况下,等额本息贷款很明显地要比等额本金贷款多出很多利息。另外,等额本息贷款计算出的每期还款金额都相等;而等额本金贷款计算出的每期还款金额则不同,从还款前期都后期,金额逐渐减少。以上关于房贷计算方法的所整理的信息希望对您有所帮助。

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