贷款有不合:商贷"认贷不认房" 公积金"认房不认贷"

来源：吉屋网综合整理发布时间：2015-06-18 00:00:00

自北京市的公积金贷款新政出台后，公积金额度和使用规模的调整让很多购房人对自己的公积金动了心思。某中介门店中介人员就默示，近期咨询能否使用公积金的购房人明显增加。据“伟嘉安捷”统计数据显现，6月上旬北京公积金贷款买卖量环比上月涨幅达20%。用公积金的人多了，对于公积金的一些疑问也发生了，经过几轮策略的调整，公积金究竟若何认定二套房？二套房使用公积金和商贷在*比率及利率上有哪些差别？大师提醒，现在在二套房认定上，公积金贷款与商贷存留一定差异，公积金“认房不认贷”，商贷“认贷不认房”。

名下有房公积金认定算二套

1.1倍利率仍比商贷低

经过了5月份的降息，“史上较低”的公积金贷款利率让很多人有了要动一动公积金的设法，吴女士即是其中一位。不过，吴女士曾在北京贷款买过一次房子，贷款已经结清，房子也并未出卖。“930新政”今后，吴女士曾咨询过，像她如许的情形，再次购房银行若何剖断。当时，吴女士获得的谜底是依照近期的策略，她在银行贷款买房，已经可以被认定是首套房，享用首套房的贷款折扣策略。

公积金新政出台后，吴女士想使用公积金再次购房，并且她停顿能够贷到公积金额度的上限120万元，但咨询公积金管理核心后发现，像她如许的情形想使用公积金买房，只可被认定为是二套房，*多只可贷款80万元，*比率较低30%，履行的也是1.1倍的公积金贷款利率。

“伟嘉安捷”商场部吴昊指出，现在商业贷款履行的策略为“认贷不认房”，购房人只需名下贷款还清，再次买房就能够被算作首套房，假如购房人名下有一套全款采办的住宅，只需没有贷款纪录，再买房仍然算首套房，*比率为30%，并且各家银行针对采办首套房且个人天资较为超卓的人群能够给以八八折或九折的利率折扣。与商业贷款不合的是，公积金贷款的剖断尺度为“认房不认贷”。对于名下有一套未卖掉住宅的人来说，依照现行策略将被算作二套房，*比率为30%，利率将上调1.1倍。

需要提醒的是，当然像吴女士如许的情形被认定是二套房，1.1倍的公积金贷款利率为4.125%，比商业贷款的九折利率5.08%低近一个百分点，假如80万元的额度够用，仍是使用公积金贷款对照划算。

能否是首套以贷款工夫为准分期*体式格局可打消

与吴女士不合，公积金上限120万元的贷款额度对于改良型置业的李先生完全不够用，公积金新政对他作用其实不大，可是“930”后，商业贷款首套房的认定却给他帮了大忙。

李先生旧年9月初以640万元的总价在北五环某新盘采办了一套房子，当时还只契合二套房采办资格的他采用了开发商供应的*分期折扣，先期交了30%的*款，商定本年8月底前，将残剩的40%交齐。近期，李先生的置业垂问德律风告诉他，因为房子的工程进度原因，贷款的工夫能够要提早，假如李先生仍采用七成*，需要在近期把残剩的*款交齐并管理贷款。不过，以李先生的情形，假如前一套房子的*款已经还清，那么可以以首套房的体式格局贷款，岂但可以享用折扣利率，同时*也不必再补交了。

李先生咨询银行的个贷司理得知，像他如许的情形确实契合首套房的贷款资格，因为银行对于能否是首套房的认定是以提出贷款的日期为准，与他购房的工夫有关。个贷司理还透露，从“930策略”实施今后，他手里简直就没有管理过二套房贷款，大部门客户城市采用还清之前的贷款以首套的身份采办。

6月上旬公积金买卖量环比涨20%

自6月1日公积金贷款策略放宽此后，以公积金贷款入市的购房人积极性明显增添，按照贷款机构“伟嘉安捷”数据统计，6月上半月公积金贷款出售量同比上升20%。吴昊指出，公积金贷款以“认房不认贷”动作首套和二套的剖断尺度，使得很多本来被策略打成“二套”的人得以解禁。此外，首套房90平方米与二套房人均住宅面积31.3平方米的打消也为很多不克不及买房的人开了绿灯，督促很多购房人趁着策略的“春风”出手买房，形成出售量的小幅上升。

吴昊还阐明道，从整体买房入市的人群来看，头次买房的置业人群占了出售主体。她默示，尽管公积金新政中二套房的*比率从60%-70%调整为30%，使得二次置业人群受益更大，可是二套房的较高额度仅为80万，很多二次换房人买房都采用了商业贷款或拉拢贷款，反面头次买房的置业人群使用公积金贷款的频次较高，这部门人群买房大多遴选一些小户型住宅，房屋面积多在50-80平方米之间，因为房屋总价偏低，是以贷款的额度多在80万-120万元之间，破除个人缴存偏初等情形以外，大部门购房人都用足较高120万的贷款额度。

此外，吴昊还提醒，对比市管公积金，国管公积金在使用上仍有一些成绩需要关切。对于换房集体，假如曾使用过国管公积金贷款，必需要等到结清贷款满五年后才干再次使用公积金，而不是还清即可再次使用公积金贷款。其余，假如名下公积金贷款未结清，是不克不及再次使用公积金购房的。