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都说金九银十，可合肥2017年却平淡无奇，楼市没有任何动静，反而购房者越来越少。再加上政府的管控，限购、限贷等政策，又导致大量购房者动摇。很多人说期待2018年合肥房价会跌，但是仔细想想，不管从哪个方面去考虑，这都是值得我们探讨的问题。 一键拨号
怎么判断2018年合肥房价是涨是跌呢？
目前中国房地产市场，刚经历过一次大周期的洗礼，很多城市房价接近*，从房地产周期上来看，正处于房价急速上升期的末尾和下一轮周期的开始，需要时间对目前的高房价进行消化。从宏观周期上来看，去库存政策基本达成，且不论从内部发展还是外部环境上，经济都在持续回暖，房地产刺激手段正慢慢退出市场。
我们的限购政策持续收紧，有效需求减少，供给相对增加，基本稳定了供需的预期。首套房贷利率逐步提高，贷款资金被严控流入房地产市场，M2增速连月降低，房地产金融政策在一步一步收紧。从政策和周期上来看，各种信号都预示着房价没有再次大涨的基础。
尽管短期房价没有再次大涨的基础，我们还要看到，中国的城市化进程还远远没有结束，以信贷扩张为主要发展手段的货币超发模式还没有退出。只要M2的增速还远超过GDP的增速，房价上涨的趋势会一直持续，房地产上涨的大周期也不会终结，只是未来城市的分化会越来越明显。
对一线城市来说，尽管一直在控制规模，有些城市甚至已出现常住人口负增长，但要知道外来人口的比重依然很大，这说明一线城市的潜在购房需求依然非常庞大。一线城市作为中国较大的上位城市，对人口产生较大吸引力的特点没有改变，人口往其持续流动的趋势不会发生根本转变，并且会长期存在。即使中国城市化已经结束，人口整体出现负增长，这种吸引力依然存在。尽管短周期内房价可能面临回调，但从长远来看，“京沪房价永远涨”的逻辑并没有什么不对，至少一线城市会是中国房价较后下跌的城市。
对二线城市来说，今后的十年可能是二线城市大有可为的十年。*近大家都在热议一件事情，国家要发展10个左右的新一线城市，来承接当前一线城市发展饱和带来的人口溢出，未来热点二线城市将成为人口流入的新高地。我认为至少在未来的10年中，合肥房价依旧处于一个高速上升期，其房价上涨的速度甚至要略高于人口规模控制的一线城市。
对于三四线城市来讲，未来的十年，人口流入可能会在这个层次上发生根本转变。我们知道目前中国的房产是存在结构性过剩的，一二线城市房子供给不足，三四线及以下可能严重过剩。在一次房地产大周期中，当市*15-20年房龄的老房子，实际交易价格并没有出现明显上涨，这就说明新的购房需求大部分集中在新房上边。那么相对人口流入来说，该城市住房的实际供给，已出现过剩。
在很多三四线城市，人口流入速度赶不上新房供应速度，新建住宅是基本过剩的。物价的提高和土地的增值已经赶不上旧房子的自然磨损，那么老房子将不再有任何*价值，这也意味着这些三四线城市的房产，将更多只具备居住价值，*价值大大降低。
以安徽省为例，去年全省住宅销售面积7962.7万平方米，销售均价为5691元/平方米，其中合肥市住宅销售面积为1774万平方米，销售均价为9122元/平方米。合肥市的住宅销售额已占到全省的35.7%，若除去去年合肥成交大涨因素，合肥实际成交额占到全省的1/3左右。换句话说，安徽省内的房地产*资金，已有超过30%流向省会合肥，随着合肥房价进一步上涨，这个比例在未来可能还有逐步扩大的趋势。
随着人口老龄化和低出生率的到来，人口的迁徙将会发生重大转折。以一二线城市为主的上位城市，未来几十年都将一直保持着人口流入的趋势，而不在大城市圈的三四线及以下城市，人口流入可能逐渐枯竭，甚至出现负增长。当前合肥市的销售面积已经占到全省的1/5以上，这意味着安徽省新增的外来人口，超过20%都选择在合肥*，随着人口转折点的到来，这个比例会越来越大。
人口流入相对不足，再加上上位城市的吸血效应，未来三四线城市住房结构性过剩的矛盾，将会更加突出。卖出省内三四线及以下城市房产，买入省会城市，会是未来家庭资产优化配置的较好选择。
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