合肥楼市2023年终观察：省府4.5万+，金融4万+，合肥新房价格金字塔

来源：吉屋发布时间：2024-01-10 08:07:25

合肥房价金字塔！省府4.5万+，金融4万+，四里河3.5万+……

编者按：辞暮尔尔，烟火年年。刚刚过去的2023年，合肥房地产市场有着太多的变革与调整。从新房取消限购到土拍规则调整，滨湖、包河再出地王，再到各区房价纷纷创新高，超60盘启动全民分销，合肥楼市愈发内卷，产品不断升级迭代。这一年，合肥房地产市场经历了太多太多，为了深度复盘2023年的合肥楼市，第一房研究院、合肥楼市公众号联合策划《2023年终说——省府4.5万+，金融4万+，合肥新房价格金字塔》，从政策、新房、土地、二手房等各方面解析房地产市场。省府4.5万+，金融4万+，合肥新房价格金字塔来了！

NO.1|壹最高4.5万+，合肥新房价格金字塔出炉

根据房价的不同，笔者按照5000元/㎡一个阶梯，从1万/㎡到4.5万/㎡不等，分成8个档次：

1、4.5万+：省府、天鹅湖、董铺湖

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2023下半年，招商天青臻境备案，最高超4.5万/㎡，一举成为合肥新房的天花板。随着越秀省府地块、政务伟星821地块的入市，省府、天鹅湖房价也将站稳4.5万+。

2、4-4.5万/㎡：金融、省府北、政务东

当前，金融、省府北板块的天花板还不超过3万/㎡，但随着高速、置地两大地王盘的入市，房价大概率会突破4万/㎡。金融板块航拍实景地处政务东的中海臻如府，房价最高已达3.5万/㎡。后期，随着六安红达现房销售地块的入市，板块房价大概率突破4万/㎡。

3、3.5-4万/㎡：环湖、翡翠湖、中央公园旁、四里河经开

翡翠湖旁的翡翠云璟、中央公园旁的央璟颂，最高已达3.5万/㎡，环湖板块望雲，最高已达3.9万/㎡。至于四里河板块，纯新盘万科璞拾隐翠备案，均价大概率突破3万/㎡，最高单价大概率会突破3.5万/㎡。

4、3-3.5万/㎡：蜀山老城、淝河、明珠广场

淝河招商四季臻邸洋房已突破3万/㎡，蜀山老城的城投鸿锦里、明珠广场皖投新地块入市，大概率也都是3万+。

5、2.5-3万/㎡：蜀西湖、东新，瑶海老城、南艳湖、包河老城

剩下的板块中，南艳湖、包河老城、瑶海老城已在2.5万+，近几年大火的东部新中心，随着龙湖亚伦璟云上府的入市，也将步入2.5万+的阵营。

6、2-2.5万/㎡：讯飞小镇、大杨镇、庐阳北、少荃湖、泛北雁湖，泛翡翠湖，肥西老城、和睦湖

近几年，曾经让人高不可攀的2万+，仿佛成了刚改的主力阵地，讯飞小镇、大杨镇、庐阳北、少荃湖、肥西泛北雁湖、肥西泛翡翠湖、肥西老城都是在这个阶梯。就连肥东的和睦湖板块，大面积的洋房作品，很有可能最高价突破2万/㎡。

7、1.5-2万/㎡：运河新城、职教城，奥体、北城、大众路、紫云湖

这也是合肥刚需置业的主力板块，由于市场大环境、配套不齐全等因素，普遍面临着巨大的去化压力，大多都有着较大的折扣。

8、1-1.5万/㎡：岗集

最高价不超过1.5万/㎡的板块，似乎岗集之外，再也没有其他选择，这也是合肥置业，真正的刚需价格洼地。

NO.2|贰2024合肥最新房价走势

仔细观察房价金字塔，包括省府、金融、省府北、政务东等板块在内，合肥往后或有6大板块的房价突破4万+/㎡；包括环湖、四里河、蜀山老城等板块在内，合肥新房最高价在3-4万/㎡的板块有7个板块。也就是说，合肥房地产市场的3万+时代真的来了。

突如其来的房价拔高，也让很多购房者，尤其是刚需感叹：“真的买不起房了。”这从合肥新房的成交需求中就能看出，改善占据了置业主力，真正的刚需，要不选择相对偏远的北城、肥东，要不选择便宜的二手房。

不过，这一部分改善需求中，还包括了相当一部分的置换群体，在合肥二手房流动性这一问题没有得到真正解决时，购买力其实有限。这也使得合肥的房地产市场，除了省府外，其余板块热度都一般，甚至于很多新房降价打折都不好卖。至于二手房，除了置地栢悦公馆、置地双玺等高品质二手房价格相对保持坚挺外，其余均大幅度下跌，有的腰斩一半都可能。大胆预测一下，现在的二手房，即使跌的惨不忍睹，也没有到底，还有下降的空间。所以这几年，如果你在合肥有迫切的买房需求，刚好资金又不是那么充足，二手房其实是个不错的选择。

NO.3|叁结语

说一千道一万，现在合肥买房，具体应该怎么选？如果是刚需，选择新房的话，其实已没有太多的选择，要不新站，要不肥东、北城，主要还是根据你的工作半径来决定。如果你是改善，可选择的范围很广。首先，考虑房产的安全性，再是品牌的溢价，一般来说，优选有国央企开发背景的楼盘，最好是合肥有多个经典开发案例的房企。产品开发上，现在的新房都很内卷，大门、示范区、景观、装标等一个比一个卷，会所、泳池现在也成了很多高端楼盘的标配。如果选择二手房的话，笔者认为要不你非常有钱，属于栢悦公馆、融创合肥壹号院这种顶级豪宅随便选的那一种，要不你资金相当有限，选那些万把块钱一平的二手房，中间的那一部分，其实可以再等等。且由于二手房的产品质量均已实景兑现，购房者如果真的想买，一定要去实地转转，基本上转个几次，跟小区的业主、保安、周边的中介聊一聊，这套房子的优劣势基本都能了解个大差不差。

合肥楼市2023年终观察：省府4.5万+，金融4万+，合肥新房价格金字塔

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