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瑶海5大片区城市更新，涉及胜利路、铜陵路、和平片区……
主城瑶海，正在进行大规模的旧城改造。
瑶海老城区航拍大图NO. 1｜壹瑶海
今年5大片区城市更新，28个城中村改造根据《合肥市2024年城镇老旧小区改造提升工作实施方案》，合肥今年拟改造提升城镇老旧小区110个，涉及瑶海的有12个。具体小区名单为：文明大院，金地苑，方庙派出所宿舍，南陵路28、30号，滨河苑，粮食局宿舍，明光路片（明光路68号、86号），明光路40号，工行宿舍，铜陵东村，金环1号，全椒路恢复楼。
计划5月底前完成居民医院征询、项目立项审批、改造资金筹措、项目招标等前期工作，6月底前，有序组织施工企业进场施工，12月底前进行项目联合竣工验收。2024年增补申报的中央财政支持老旧小区改造项目，瑶海有10个，分别是市二院小区，航道局，五中生活区，板桥商住楼，派出所宿舍，钢中文明院，二建生活区，安装公司小区，宝元公寓，汪塘花园，计划2024年底前开工建设。
此外，根据合肥2024年大建设：瑶海区在更新或已更新完成的城中村改造片区有东部新中心城中村改造片区项目，主要解决螺东、柳萌塘五组、朱岗、刘岗、红光菜市场周边、王小郢、张洼7个城中村。在更新或已更新完成的单个城中村改造有3项，分别是王湾城中村改造项目、老塘城中村改造项目、三八城中村改造项目。瑶海2024年还计划实施5大片区改造，分别是和平片区、胜利路街道城中村改造片区、龙岗城中村改造片区二(襄水路以南)、铜陵路街道城中村改造片区项目、龙岗城中村改造片区(长江东路以北)。
这5大片区总占地面积约18.45平方公里，总拆迁建筑面积约113.27万平方米，共涉及28个城中村改造。
NO. 2｜贰人口密度全省最大，潜在购房需求庞大
作为合肥四大主城区之一，合肥工业文明的发源地，瑶海在上个世纪坐拥合钢、安拖、安纺等大批企业，一度贡献了全市60%以上的GDP。虽然说近年来有所落寞，不如滨湖、高新那样那样耀眼，甚至存在城市界面破旧、城中村林立、环境较差等问题。但你不得不承认，瑶海留下的底蕴是非常强大，比如：
1、瑶海常住人口逾百万，为全省人口密度最大的城区之一。七普数据显示，瑶海10年净增人口量，亦是位居全省第二。
2、全省已开通的5条地铁中，1号线、2号线、3号线、4号线全部经过瑶海，拥有着全市最密的轨道交通网。
近年来，瑶海大规模的城市更新，更是有效改善了板块的城市界面，并丰富了公园、停车场等一系列市政配套。据合肥楼市公众平台分析，瑶海的城市更新主要分为以下几种：其一为单一的城中村改造，如王湾、老塘、三八城中村改造等项目，目的主要是为了提升居民深厚质量，优化城市布局，促进城市内部更新。其二为片区综合改造，如瑶海的和平路片区，不仅包括城中村改造，还会建设改造一批学校、道路、公园绿地等公共设施。这类片区综合改造，大多运用肥瘦搭配的土地出让方式，一部分用于公共配套等支出性项目建设，一部分则作为改造城中村后多释放出来的经营性地块，能够填补改造过程中的资金缺口，从而达到资金自平衡的目的。此外，瑶海还通过市场化的方式，对一些工业遗存进行改造，如龙湖车桥新界、文一时埠里等，有效提升了板块的城市界面。
至于对房地产市场的影响，本站认为主要有以下几点：
第一，伴随着房票政策的正式执行，瑶海在城市更新过程中，势必会产生大量的潜在购房需求，从而起到提振楼市信心的作用。据微博爆料，瑶海已有琥珀东越里、和光峯境、名邦紫庐轩等楼盘，加入到了瑶海区“房源超市”的名单。
第二，瑶海大规模的城市更新，势必会为板块提供大量的优质经营性地块。从瑶海近几年来的出让地块来看，不同于前几年的供地稀缺，老城区近几年明显加大了供地频率，如2023年瑶海万达旁的宸ONE、御澜道以及靠近一环的花语天境项目，2022年的置地中心、星汇君澜，2020年的龙湖天璞等。瑶海近几年土地出让一览部分项目，如天璞、置地中心等，更是一跃成为合肥的网红项目。当然，瑶海老城区虽然近几年来供地频率加快，但大多位于东七里、万达旁，真正的一环旁地块很少。
第三，将瑶海的房地产市场活生生拉高了一个档次。前几年，瑶海与新站、肥东并列，号称合肥刚需的三大价格洼地。可随着瑶海启动大规模的城市更新以及伟星、龙湖、保利一等品牌房企的深耕，瑶海已全面改善化，房价最高已突破了2.5万/㎡，且还有继续上浮的趋势，不像肥东、新站，长时间陷入到降价打折还卖不掉的尴尬局面。
NO. 3｜贰瑶海老城区新房、二手房分析
再来谈谈瑶海老城区的房地产市场，主要分布在东七里和万达旁。其中，东七里板块的星汇君澜即将清盘，主力在售约105-135㎡户型；名邦紫庐轩体量较小，当前主要在卖约110-123㎡户型，单价1.69万/㎡起步。置地中心作为合肥赫赫有名的限价盘，自去年11月底集中加推600多套房源后，便基本无动静。当前所剩房源不足500套，暂无加推新消息。瑶海万达广场旁，主要是伟星的两个盘。其中伟星宸ONE即将加推高层18#，主力面积段108-123㎡，据说单价1.85万/㎡，首付40万起就能买到；伟星长城御澜道则主要在售约110-143㎡户型。距离一环不远的花语天境，主要在售约111-143㎡户型，这也是合肥为数不多的7层真洋房产品。
至于瑶海的二手房市场，保利熙悦府和龙湖天璞是绕不过去的存在。其中，保利熙悦府是38中+和平小学的双本部学区房，最新成交近2.7-2.9万/㎡；龙湖天璞是龙湖刚交付的次新房，最新的二手房成交价2.7-2.8万/㎡。这两个小区是瑶海高品质二手房，其余二手房小区，大多房龄较老，再加上很多品质、物业等都不占优势，都陷入到了低流动性的困局。甚至于一些老房龄小区，房价已跌到了1万/㎡以下，如大兴新居A区，新成交的82㎡户型，单价6952元/㎡；铜陵新村最新成交的60㎡户型，单价8641元/㎡。
NO. 4｜肆专家、房企代表点评瑶海老城区
对于瑶海老城区的发展，本站在第一时间也咨询了相关专家和房企代表。
合肥大学房地产研究所咨询专家凌斌认为：合肥的几个老城区中，瑶海区城市更新的任务相对最沉重、最艰巨。首先，瑶海区要统筹好钢铁、化工、机械、纺织等传统产业与城市更新的关系，处理好这些传统产业自身升级、转型、迁移等与城市更新的矛盾，协调好这些传统产业应该保有的历史风貌与城市更新后城市崭新界面的视觉效果。其次，瑶海区的城市更新涉及比较多的传统产业从业人员居住的住宅及住宅小区，这些住宅建设年代比较久远，户型设计仅能满足基本居住需求，开裂空鼓渗水等问题时有发生，部分小区公共配套欠完善、配套设施老旧失能，城市更新中，人民群众的迫切愿望与财政支持能力之间，缺口较大。
建议：一，坚持系统性、整体性谋划，根据合肥市国土空间规划的总体要求，尽快制定《瑶海区城市更新指导意见及实施细则》。二，以片区综合更新改造为重点，摆脱单一的棚户区改造、单一的老旧小区改造和单一的城中村改造的这种单打独斗改造模式。三，大胆支持高水平开发企业深度介入城市更新工程，鼓励各方社会资本参与城市更新工程，充分发挥市场在城市更新中的作用。四，“改、拆、建”三种城市更新的方式有机结合，适当增加“拆”与“建”比例，尽量避免“以旧修旧”的无效更新效果。五，坚持先安置、后更新的原则，允许城市更新的受益居民自主选择原地实物安置、异地实物安置、货币补偿、房票安置、“以旧换新”等更新安置方式。
某房企投资负责人认为：瑶海老城区最大的优势是配套较为醇熟，城市烟火气比较浓厚。这几年来，随着城市更新的大规模推进，一直被人诟病的城市界面，也在不断改善。但随着市场大环境的变化，除非是滨湖这样的一流地段，不然主要还是靠房企自身的品牌、产品。只有在这方面下功夫，才能突破重围。
第一房智库认为：瑶海的过去是辉煌的，曾在合肥的城市发展上留下了浓墨重彩的一笔，曾创造了多个安徽第一、中国第一，为合肥产业发展和现代化建设奠定了坚实基础。瑶海的未来，乘着城市更新的大势以及大规模的旧城改成、东部新中心的发展，其城市面貌也将焕然一新，成为合肥东部的重要经济发展极。
结语：
过去20多年，合肥从政务到滨湖、高新，城市发展的中心总是在西南。可随着合肥城市能级跃迁式的替提升，无论是版图扩张的需要，还是高质量协调发展的需要，合肥东部都需要强势发展。正是在这种背景下，主城瑶海再次崛起，承担起了合肥东部第一增长极和发展新引擎的历史使命，未来发展可期。
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- 瑶海区、城市更新、房地产市场、土地供应、二手房市场
